STS Sala Tercera, nº 620, de 19 de mayo de 2026. Recurso 143/2025
Ponente: Excmo. Sr. D. Diego Córdoba Castroverde
Asunto: Recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024, regulador del Registro Único de Arrendamientos y de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
Resumen: El Gobierno creó un Registro Único estatal de arrendamientos de corta duración, vinculado al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, exigiendo obtener un número de registro para anunciar esos alojamientos en plataformas digitales. La Generalitat Valenciana sostenía que el Estado carecía de competencia para crear ese registro ya que existían registros autonómicos turísticos. El Reglamento europeo 2024/1028 no obligaba a crear un nuevo registro estatal y se producía una duplicidad de registros prohibida por la normativa europea.
El Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso. Anula todo el bloque normativo relativo al Registro Único de Arrendamientos, a la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles. Y la obtención del número de registro estatal como requisito para ofertar alojamientos de corta duración en plataformas digitales.
Y mantiene la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, las obligaciones de intercambio y transmisión de datos, y las previsiones estadísticas.
Según la sentencia el Reglamento europeo no sirve de título habilitante para recentralizar competencias autonómicas. El Estado no puede ampararse en el artículo 149.1.8 CE (registros e instrumentos públicos).
El Tribunal distingue entre: a) Registros jurídicos o civiles. Son los contemplados en el artículo 149.1.8 CE. Ejemplos: Registro de la Propiedad y Registro Mercantil. En ellos la competencia estatal es plena. b) Registros administrativos: están vinculados a la materia sobre la que versan. Así los siguientes: turismo, vivienda, medio ambiente, actividades económicas. La competencia corresponde a quien tenga atribuida la materia.
El Supremo concluye que el Registro Único creado por el RD no era un verdadero registro civil o jurídico; perseguía finalidades administrativas y de control público; y afectaba directamente a materias de turismo y vivienda. Por ello, no podía ampararse en el artículo 149.1.8 CE.
Tampoco sirven los títulos de igualdad básica ni planificación económica del art. 149.1.1 CE porque el Real Decreto no establecía condiciones básicas de ejercicio de derechos constitucionales, sino una regulación detallada de un registro administrativo. Y el art. 149.1.13 CE (planificación económica) porque no justifica la creación de un sistema estatal completo que sustituya o se superponga a los registros autonómicos existentes.
Sí es válida la Ventanilla Única Digital.
Aquí el Tribunal sigue una línea distinta. Considera que el Estado sí puede coordinar información; centralizar datos; recibir y transmitir información procedente de las Comunidades Autónomas; y cumplir las obligaciones europeas de intercambio de datos. Por ello mantiene la Ventanilla Única Digital.
La sentencia subraya un aspecto importante del Reglamento europeo:una misma unidad de alojamiento no debe quedar sometida a más de un procedimiento de registro. Y observa que en España ya existían numerosos registros autonómicos turísticos cuando se aprobó el Real Decreto estatal. Aunque esta no es la razón exclusiva de la anulación, sí refuerza la conclusión de que el modelo estatal elegido era problemático desde la perspectiva europea.
En definitiva, la doctrina esencial de la sentencia es que el Estado puede coordinar y centralizar información sobre alquileres de corta duración mediante una ventanilla digital única, pero no puede crear, invocando la competencia sobre registros públicos, un registro estatal obligatorio que invada las competencias autonómicas en materia de turismo y vivienda ni duplicar registros ya existentes.
Esta sentencia tiene interés más allá de la vivienda turística, porque contiene una reflexión interesante sobre la clásica distinción entre registro jurídico estatal y registro administrativo vinculado a una competencia material, doctrina que puede proyectarse sobre muchos otros ámbitos competenciales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
(…)
TERCERO. Sobre el contexto jurídico, económico y social referido a los arrendamientos de corta duración.
Antes de cualquiera otra reflexión, es preciso tomar en consideración muy brevemente el contexto jurídico, económico y social en el que se enmarca la norma dictada.
Existe una creciente preocupación, tanto a nivel de la Unión Europea como a nivel nacional, por el alquiler de alojamientos de corta duración que utilizan los servicios de las plataformas en línea. Se intenta poner freno a los abusos que se vienen produciendo en la utilización de esta modalidad de arrendamientos para eludir la normativa estatal sobre los alquileres de larga duración o la normativa sectorial sobre alquileres turísticos creadas por las Comunidades Autónomas.
El aumento constante de esta modalidad de arrendamientos tiene incidencia en la disminución del número de viviendas destinas a arrendamientos de larga duración con el consiguiente aumento del precio de los alquileres y de la vivienda en las ciudades, generando problemas de acceso a la vivienda y el progresivo desplazamiento de los residentes habituales a otras zonas, con la consiguiente incidencia en la vida de los ciudadanos y en la composición social y cohesión vecinal de determinados barrios.
Las medidas que pueden adoptar las autoridades en el ejercicio de sus competencias en materia de vivienda, turismo, urbanismo u otras, son muchas y muy variadas, pero ello exige conocer, con carácter previo, el volumen total de estos servicios y que inmuebles los prestan. Tal y como afirma el Reglamento UE 2024/1028, del Parlamento Europea y del Consejo de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, uno de los principales retos es la falta de información fiable sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, la identidad del anfitrión, el lugar donde se ofrecen dichos servicios y su duración, pues «La falta de información dificulta que las autoridades evalúen el impacto real de estos servicios y elaboren y apliquen respuestas políticas adecuadas y proporcionadas».
Es por ello, que, el Reglamento (UE) 2024/1028, establece normas armonizadas con respecto al sistema de registro y a los requisitos para el intercambio de datos relativos a las plataformas en línea de alquiler de corta duración. Y a fin de garantizar que las autoridades competentes puedan adoptar medidas y obtengan la información y los datos que necesitan sin imponer cargas desproporcionadas el Reglamento considera que «es necesario establecer un enfoque común de los procedimientos de registro en los Estados miembros que se limite a la información básica que permita la identificación precisa de la unidad y del anfitrión».
Esta normativa europea exige acomodar las previsiones existentes en los Estados miembros sobre esta materia. Así se desprende del art. 4 del Reglamento de la Unión en el que se afirma «Todo procedimiento establecido por un Estado miembro, ya sea a escala nacional, regional o local, para las unidades situadas en su territorio cumplirá las disposiciones del presente capitulo».
De modo que, si bien la norma europea obliga a acomodar los sistemas de registro e información existentes en un país respecto de los arrendamientos de corta duración a las previsiones del Reglamento, lo que no establece es que el procedimiento de registro establecido en un Estado miembro debe ser a nacional, ni, por supuesto incide en el régimen de distribución de competencias existentes en los Estados miembros.
El Reglamento de la Unión no descarta que puedan existir «uno o varios procedimientos de registro» a nivel nacional (art.10.1), si bien en este caso el Reglamento de la Unión establecerá una ventanilla única digital para recepción y transmisión de los datos de actividad. Lo que si prohíbe es que un mismo inmueble o parte del mismo (lo que en reglamento de la Unión denomina «unidad») esté sujeto a más de un procedimiento de registro (art. 4.3.a) del Reglamento).
Pues bien, partiendo de este contexto, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, crea una ventanilla única digital y regula el procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración.
El procedimiento de registro de arrendamientos de corta duración se instituye como «el único procedimiento de registro aplicable en España a los efectos del Reglamento (UE) 2024/10128, del Parlamento Europeo del Consejo», rigiéndose por lo dispuesto en él Reglamento de la Unión, por el Real Decreto aprobado y supletoriamente, por la legislación hipotecaria.
La norma impugnada articula un procedimiento de registro a nivel nacional cuya inscripción y el número de registro se vincula al Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles (art. 8 del Real Decreto), y que se superpone a los registros autonómicos previstos para los arrendamientos turísticos.
En el momento de promulgarse dicha norma, en las Comunidades Autónomas ya existían registros a autonómicos que identificaban los inmuebles destinados a los arrendamientos con fines turísticos y en los que se establece la necesidad de obtener un numero de registro para ser publicitados en las plataformas «on line», registros que se instauran en el ejercicio de las competencias en materia de turismo. Baste citar los siguientes a título de ejemplo: el Decreto de la Comunidad de Andalucía 28/2016, de 2 de febrero, regula las características de las viviendas con fines turísticos (art. 6) y se prevé la inscripción de las viviendas con fines turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía ( art. 9.3); el Decreto aragonés 1/2023, de 11 de enero, prevé un registro de turismo en el que se inscriben las viviendas destinadas a uso turístico; el Decreto asturiano 48/2016, de 10 de agosto, prevé la inscripción de las viviendas dedicadas a esta actividad en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas ( art. 31); el Decreto de Castilla y León 3/2017, 16 de febrero en el que se dispone que el establecimiento dedicado a esta actividad se inscribe en el Registro de Turismo de Castilla y León y que en la publicidad que se realice por cualquier medio de viviendas de uso turístico se debe indicar el número de inscripción en el Registro; el Decreto del País Vasco 101/2018, de 3 de julio en el que se prevé la inscripción de la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi y se asigna un numero registro a cada vivienda (art. 7), entre otros.
En definitiva, cuando se dictó el Reglamento de la Unión Europea de 2024, ya existían en España procedimientos de registro que inscribían los inmuebles destinados a la actividad de arrendamientos turísticos de corta duración y se obtenía un numero de registro para poder publicitarlo en las plataformas digitales. Ello determina que cuando se dictó el Reglamento de la Unión Europea era necesario adaptar estos registros a la normativa europea (considerando 34).
Los registros autonómicos han sido creados en virtud de las competencias asumidas por las respectivas Comunidades Autónomas en materia de turismo, sin que tampoco pueda olvidarse las competencias que ostentan las Comunidades Autónomas en materia de vivienda.
Ahora bien, resulta relevante destacar que estos registros autonómicos tan solo afectan a una parte de los arrendamientos de corta duración, no abarcando otras modalidades como los arrendamientos de temporada, arrendamientos de corta duración con fines laborales, de estudio o para un tratamiento medio o cualquiera otra modalidad que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria siempre que cuenten con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal (art. 4 del Real Decreto).
Es por ello, que resulta posible extender el procedimiento de registro al resto de las modalidades de arrendamiento de corta duración, respetando las normas armonizadoras contenidas en el Reglamento de la Unión Europea, con el límite de que una misma unidad (un inmueble o parte del mismo) no puede estar sujeta a más de un procedimiento de registro. Lo que no exige el Reglamento de la Unión es que dicho registro deba ser de ámbito nacional.
Por otra parte, la previa existencia de estos registros autonómicos no puede impedir que el Estado, en el ejercicio de sus competencias, pueda establecer los mecanismos que considere adecuados para cumplir con las normas armonizadoras fijadas en el Reglamento de la Unión, por lo que será preciso analizar las características de este registro y el titulo competencial que tiene el Estado para crearlo y regularlo.
El Gobierno de España ha optado por extender el procedimiento de registro a todas las modalidades de arrendamientos de corta duración que se publiciten por plataforma «on line», y lo ha hecho estableciendo ex novo un procedimiento de registro único a nivel nacional vinculado al Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles.
Este Registro se superpone a los registros autonómicos y su coexistencia no deja de plantear problemas, dado que el Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento Europeo del Consejo claramente establece que con objeto de evitar situaciones en las que se atribuya a una unidad más de un numero de registro para un anuncio, cada unidad debe someterse a un único procedimiento de registro en un Estado miembro a escala nacional, regional o local (considerando (9) lo que plasma en el articulado de dicha norma al establecer que «Los Estados miembros garantizaran que: […] d) una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro» (art. 4.3.d).
CUARTO. Sobre la competencia del Estado para dictar el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre.
La cuestión nuclear que plantea este recurso consiste en determinar si las previsiones contenidas en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, están amparadas en alguno de los títulos competenciales invocados en la Disposición Final Primera: legislación civil y ordenación de los registros e instrumentos públicos ( art. 149.1.18 CE), condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales ( art. 149.1.1 CE), bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica ( art. 1491.13 CE) estadísticas para fines estatales ( art. 149.1.31 CE).
Analicemos cada uno de ellos.
A) El artículo 149.1.8 establece como competencia exclusiva del Estado «la Legislación civil y la ordenación de los registros e instrumentos públicos».
Existe numerosa jurisprudencia del Tribunal Constitucional que establece que si bien la regulación del Registro de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles es estatal, «[…] los registros públicos a que se refiere el artículo 149.1.8 CE, cuya ordenación es competencia exclusiva del Estado», «son los referentes fundamentalmente a materias de derecho privado, como se infiere de su contexto y no a otros registros que […] aunque tengan repercusiones en ese campo del Derecho, tienen por objeto materias ajenas a él» ( SSTC 71/1983, de 29 de julio, FJ 2, y 4/2014, de 16 de enero, FJ 3); dicho de otro modo, «los registros a que dicha ordenación se refiere son exclusivamente los de carácter civil» ( SSTC 103/1999, de 3 de junio, FJ 3; 134/2006, de 27 de abril, f.j 8; 81/2013, de 11 de abril, f.j 5, y 11/2015, de 5 de febrero, FJ 3) La STC 7/2019 de 17 de enero (f.j 3).
Fuera de los registros de carácter civil y mercantil vinculados a la competencia en relación a la competencia en la materia de legislación civil y mercantil, el resto de los registros administrativos están vinculados a la competencia material que se ejercita para la ordenación del correspondiente registro administrativo (SSTC 197/1996, de 28 de noviembre f.j 12; STC 103/1999, de 3 de junio, f.j 3; STC 134/2006, de 27 de abril, f.j 8).
Por ello, «las Comunidades Autónomas, en el ejercicio de sus competencias, pueden crear registros administrativos, distintos por tanto de los registros a los que se refiere el artículo 149.1.8 CE. Así ha sido admitido de manera constante por la doctrina constitucional desde las SSTC 32/1983, de 28 de abril y 87/1985, de 16 de julio. Nada impide, en efecto, que las Comunidades Autónomas puedan crear esos registros, como instrumentos administrativos ligados a una competencia propia, en la medida en que las competencias autonómicas de que se trate «puedan verse facilitadas mediante la existencia de tales instrumentos de publicidad y de control» ( STC 87/1985, FJ 3)».
Ello tampoco impide que el Estado puede establecer los registros administrativos que estime necesarios para ejercer sus competencias, distintas de la prevista en el artículo 149.1.8 CE, si bien al regular el régimen jurídico de esos registros deberá respetar las competencias de ejecución que hayan asumido las Comunidades Autónomas en relación con esa materia ( SSTC 236/1991, de 12 de diciembre, FJ 6; 203/1992, de 26 de noviembre, FJ 3 y 243/1994, de 21 de julio, FJ 6, entre otras).
El registro de la propiedad al que se vincula esta inscripción es un registro público cuyo objeto es la inscripción o anotación de actos y contratos relacionados con el dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles, con la finalidad de garantizar la seguridad en el tráfico jurídico ( art. 1 LH) y tienen acceso al mismo «Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan» ( art. 13 de la LH).
En el supuesto que nos ocupa, no estamos ante una regulación sustantiva de los arrendamientos de corta duración ni el procedimiento de registro establecido en el Real Decreto impugnado tiene por objeto inscribir un contrato de arrendamiento ni cargas o limitaciones del dominio para que surtan efectos contra terceros. Tampoco está destinado a conceder autorizaciones a personas físicas o jurídicas determinadas para ejercer una actividad de alquiler, sino que se trata de un procedimiento de registro único en relación con los inmuebles, o partes de los mismos, que permite obtener un numero de registro como requisito necesario para poder ofertar un servicio de alquiler o arrendamiento de corta duración mediante plataformas en línea. En definitiva, mediante la nota marginal y la obtención del número de registro se posibilita que un inmueble pueda anunciarse en las plataformas «on line» para poder celebrar contratos de arrendamiento de corta duración, ya sean turísticos, de temporada u otras modalidades.
Así pues, el título competencial del artículo 149.1.8 CE (en lo relativo a la ordenación de los registros públicos), no es un título competencial idóneo para regular un procedimiento y una inscripción de estas características pues debe acudirse a la materia en cada caso comprometida, que es la que determina la distribución de competencias para la ordenación del correspondiente registro administrativo de que se trate ( STC 7/2019, de 17 de enero, f.j 3 in fine). Y en este caso la inscripción para poder publicitar «on line» que una vivienda o parte de la misma se destina a la actividad de alquiler de corta duración, está relacionado básicamente con la problemática y con las competencias autonómicas en materia de vivienda y, en su caso, turismo.
B)»Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica» ( art. 149.1.13 CE).
Es cierto que la competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas en materias como vivienda o turismo no impide toda intervención estatal en este sector, pues la competencia estatal en cuanto a la ordenación general de la económica responde al principio de unidad económica y abarca la definición de las líneas de actuación tendentes a alcanzar los objetivos de política global o sectorial fijados por la propia Constitución así como las medidas precisas para garantizar la realización de los mismos. Y «la necesaria coherencia de la política económica exige decisiones unitarias que aseguren un tratamiento uniforme de determinados problemas en orden a la consecución de dichos objetivos y evite que, dada la estrecha interdependencia de las actuaciones llevadas a cabo en las distintas partes del territorio, se produzcan resultados disfuncionales y disgregadores», así lo ha destacado la STC 186/1988, de 17 de octubre (f.j 2) Esta doctrina se reitera, entre otras, en las SSTC 141/2014, de 11 de septiembre, FJ 5; 147/2017, de 14 de diciembre, FJ 2, y 15/2018, de 22 de febrero, FJ 5. Y STC 100/2020, de 22 de julio (f.j 3.B.b).
Convendrá recordar, en efecto, que este Tribunal ha declarado reiteradamente que dentro de la competencia de dirección de la actividad económica general tienen cobertura «las normas estatales que fijan las líneas directrices y los criterios globales de ordenación de sectores económicos concretos, así como las previsiones de acciones o medidas singulares que sean necesarias para alcanzar los fines propuestos dentro de la ordenación de cada sector» ( STC 95/1986, fundamento jurídico 4º y, en los mismos términos, STC 188/1989, fundamento jurídico 4º, con cita de las SSTC 152/1988 y 75/1989). Doctrina aplicable con mayor razón a supuestos en los que existen reservas competenciales expresas en favor del Estado tanto respecto de la actividad económica general ( art. 149.1.13 C.E.).
Ahora bien, como ha destacado la STC 197/1996, de 28 de noviembre el ejercicio de esta competencia «presupone lógicamente la existencia de competencias autonómicas, aun de mera ejecución, que deben ser respetadas, y con la que se persigue, en esencia, la integración de las diversas partes del sistema en el conjunto del mismo mediante la adopción por el Estado de medios y sistemas de relación, bien tras la correspondiente intervención económica bien incluso con carácter preventivo, para asegurar la información recíproca, la homogeneidad técnica en ciertos aspectos y la acción conjunta de las autoridades estatales y autonómicas en el ejercicio de sus respectivas competencias»( STC 45/1991, con referencia a las SSTC 32/1983, 111/1984, 144/1985 y 133/1990.
Asimismo, SSTC 227/1988 y 54/1990).
Y este aspecto es especialmente relevante en el supuesto que nos ocupa pues, tal y como señalamos al comienzo de esta resolución, el problema de la vivienda y los mecanismos para ejercer un control sobre los arrendamientos de corta duración exige una acción conjunta y concertada del Estado y Comunidades Autónomas que permita garantizar que las autoridades competentes para adoptar medidas obtenga la información y los datos que necesitan que permita la identificación precisa de la unidad y del anfitrión, con el fin de poder adoptar las medidas necesarias en el ejercicio de sus respectivas competencias sustantivas. Y ello, sin duda, exige una coordinación y puesta en común de información.
Extremo en el que cobra especial importancia la competencia estatal en cuanto a planificación económica ex art. 149.1.13 C.E., que no solo comprende la posibilidad de fijar unas bases, sino que abarca también la «coordinación» en esta materia.
Ahora bien, la invocación de este título competencial no permite realizar una interpretación extensiva de lo que constituye la competencia para la fijación de bases o para establecer medidas de coordinación, tal y como ha afirmado el Consejo de Estado en su Dictamen, pues como destaca la jurisprudencia constitucional «el art. 149.1.13 CE exige una lectura restrictiva, puesto que una excesivamente amplia podría constreñir e incluso vaciar las competencias sectoriales legítimas de las comunidades autónomas ( SSTC 29/1986, FJ 4, y 141/2014, FJ 5). El posible riesgo de que por este cauce se produzca un vaciamiento de las concretas competencias autonómicas en materia económica obliga a enjuiciar en cada caso la constitucionalidad de la regulación estatal que limita y se superpone a la competencia exclusiva asumida por una comunidad autónoma en su estatuto, lo que implica no solo un análisis del objetivo predominante perseguido y su correspondencia con intereses generales que precisan una actuación unitaria en el conjunto del Estado [por todas, STC 225/1993, de 8 de julio, FJ 3 d)]’ ( STC 143/2012, de 2 de julio, FJ 3), sino también el alcance y contenido de la regulación para evitar que la misma exceda de lo que en puridad deben se bases o medidas de coordinación a nivel nacional».
Sin olvidar, que el establecimiento de un marco normativo unitario, de aplicación a todo el territorio nacional debe permitir a cada Comunidad introducir las peculiaridades que estime convenientes dentro del marco competencial que en la materia correspondiente le asigne su Estatuto ( STC 49/1988, fundamento jurídico 16) sin que la fijación de unas bases pueda implicar el agotamiento de la regulación en una materia. Así pues, al establecer ese común denominador normativo, el Estado «no puede hacerlo con un grado de detalle y de forma tan acabada o completa que prácticamente impida la adopción por parte de las comunidades autónomas de políticas propias en la materia mediante el ejercicio de sus competencias».
Y por lo que respecta a las competencia en materia de coordinación, la STC 27/87, de 27 de febrero, se afirma que la coordinación implica la fijación de medios y de sistemas de relación que hagan posible la información reciproca, la homogeneidad técnica de determinados aspectos y la acción conjunta de las Administraciones coordinadora y coordinada en el ejercicio de sus respectivas competencia, de manera que se logre la integración, de actos parciales en la globalidad del sistema; integración que la coordinación persigue para evitar contradicciones y reducir disfunciones que, de subsistir, impedirían o dificultarían el funcionamiento del mismo.
La competencia de coordinación es una competencia estatal autónoma, que exige un título competencial especifico, distinto a la de fijación de bases y que presupone la existencia de competencias de las Comunidades Autónomas en una materia que, el Estado, al coordinarlas debe respetar.
Pues bien, ciertamente el Reglamento de la Unión 2024/1028, de 11 de abril de 2024, fijó esas normas encaminadas a armonizar los requisitos de transparencia para la prestación de servicios de alquiler de alojamiento de corta duración a través de plataformas en línea (considerando 4) estableciendo normas armonizadas con respecto a los sistemas de registro y a los requisitos para el intercambio de datos relativos a las plataformas en línea de alquiler de corta duración, si los Estados miembros deciden imponer dichos sistemas o requisitos.
Existiendo unas normas armonizadas a nivel europeo en la materia, el Estado español en el ejercicio de la competencia prevista en el art. 149.1.13 de la CE podría haber completado esas previsiones extendiéndolas a los arrendamientos de corta duración fijando unas bases o introduciendo medidas adicionales de coordinación, pero respetando las competencias autonómicas en esta materia. Pero la regulación impugnada excede de lo que puede considerarse «bases», entendidas como una mínima regulación armonizadora, para adentrarse en la fijación de una regulación completa del procedimiento de registro, inscripción y efectos de la misma, que sitúa en el Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles. En definitiva, establece una regulación pormenorizada de este procedimiento único de registro a nivel nacional para todo tipo de arrendamientos de corta duración.
La norma crea un procedimiento de registro a nivel nacional que obliga a inscribir por nota marginal en el Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles los inmuebles o parte de los mismos que se quieran destinar a la actividad de alquiler de corta duración, publicitada en una plataforma «on line». Se regula el procedimiento, la documentación que ha de acompañarse, la forma de presentación, la asignación automática por el Registrador de un numero de registro, el posterior trámite de calificación del Registrador para inscribir la nota marginal y los tramites posteriores en caso de que existieran defectos en la solicitud o en la documentación y no se subsanaran. Así como los efectos de dicha inscripción o la ausencia de la misma.
Esta regulación excede de la competencia del Estado sobre bases de la actividad económica y se superpone a los registros autonómicos existentes respecto de la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos.
Es cierto que mediante esta inscripción y la calificación posterior es posible contrastar si sobre un inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal que se quiere destinar a alquiler de corta duración pesa una prohibición de la comunidad de propietarios que prohíba este tipo de actividad. Y así se destaca en el Preámbulo de la norma argumentando que «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de las administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar».
Ahora bien, la consecución de este fin licito y la necesidad de cruzar la información existente en esta materia no exige la articulación de un procedimiento de registro como el diseñado e implantado a nivel nacional. Baste a tal efecto destacar que en algunas normas autonómicas que regulan los alquileres turísticos se prevé que cuando las viviendas de uso turístico se sitúe en inmuebles en régimen de propiedad horizontal «el ejercicio de la actividad deberá aprobarse, limitarse, condicionarse o prohibirse teniendo en cuenta las condiciones establecidas en la normativa reguladora de dicho régimen» (en tal sentido art. 17 ter del Decreto 27/2026,de 25 de marzo, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid) y el mismo sentido el art. 30 del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias prevé que la declaración responsable previa al inicio de la actividad debe hacer constar que dispone de la «certificación de la Junta de la Comunidad de Propietarios que acredite la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, de conformidad con los requisitos que establece al respecto la legislación de propiedad horizontal para los estatutos y acuerdos de la comunidad».
Y en ese mismo sentido se ha pronunciado el dictamen del Consejo de Estado de 18 de diciembre de 2024, elaborado sobre el proyecto de Real Decreto, al afirmar que el Estado carece de competencia para dictar la norma proyectada en todo lo relativo al registro único de arrendamientos pero admite la posibilidad de establecer un registro que recogiera la información relativa a los alquileres de alojamientos de corta duración generada por las distintas Comunidades Autónomas garantizando la interoperabilidad de los registros creados por cada una de ellas.
Por todo ello, consideramos que la regulación del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, referida al procedimiento único de registro no puede quedar amparada por este título competencial y, en consecuencia, procede anular los art. 1 (en cuanto hace referencia al desarrollo del procedimiento de registro único de arrendamientos) art. 2 apartados f), i) y j) (este último en lo relativo a los procedimientos de registro) art. 5, art. 6 (en lo relativo al procedimiento de registro único), art. 8, art. 9, art. 10, art. 12.b) y c), Disp. Adicional Segunda, Disposición Final Primera (en relación con los títulos que amparan la competencia para regular el procedimiento de registro único), y cualesquiera otras previsiones o menciones referidas al Registro Único contenidas en otros apartados de este Real Decreto.
Cuestión distinta, es la regulación referida a la ventanilla única digital de arrendamientos (art. 7), la coordinación de las ventanillas y las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea. Previsiones estas que son subsumibles en la competencia de coordinación que ostenta el Estado sobre las distintas comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias en materia de vivienda y turismo y los registros establecidos en el ejercicio de dichas competencias. La implantación de estas previsiones garantiza la interoperabilidad de los datos y facilita un acceso conjunto permitiendo procedimientos más eficaces.
La necesidad de esta regulación ya aparece contemplada en el art. 10 del Reglamento del Unión citado al firmar que «Cuando un Estado miembro haya establecido uno o varios procedimientos de registro con arreglo al artículo 4 apartado 1, dichos Estado miembro establecerá una ventanilla única digital por la recepción y transmisión de los datos de actividad, el número de registro pertinente, la dirección específica de la unidad y las URL de los anuncios proporcionados por las plataformas en línea de alquiler de corta duración con arreglo al artículo 9» y el artículo 11 de dicha norma establece que «cada Estado miembro designara un coordinador nacional» que actuara como punto de contacto de sus respectivas administraciones para todas las cuestiones relacionadas con la ventanilla única digital. Regulación que, por otra parte, se incardina sin dificultad dentro de la competencia de coordinación que le corresponde al Estado en esta materia, sin que la regulación en esta materia exceda de lo que puede considerarse una competencia de coordinación e intercambio de información.
C)»La regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales. Garantizar las condiciones de igualdad» ( Art. 149.1.1 CE).
La jurisprudencia constitucional (baste citar entre las más recientes STC 79/2024, de 21 de mayo) ha venido afirmando respecto de este título competencial que «ha de ser objeto de un uso prudente para evitar que con ocasión de garantizar la igualdad en el ejercicio de derechos se produzca una alteración del sistema constitucional de reparto de competencias».
El carácter finalista de esta competencia transversal, al servicio de la garantía de la igualdad, no impone la uniformidad en la regulación de derechos y deberes constitucionales ( STC 37/1987, de 26 de marzo, FJ 3), ni se extiende materialmente a la ordenación de los sectores de actividad en los que esos derechos se ejercen ( STC 18/2017, de 2 de febrero, FJ 4; STC 79/2024, de 21 de mayo, f.j 3.B.a).
La vinculación de este título competencial con la vivienda y la normativa destinada a remediar los problemas que en esta materia se plantean ha sido abordada en la STC 152/1988, de 20 de julio (f.j. 2) en la que se ha considerado que «La política de vivienda, junto a su dimensión estrictamente económica, debe tener un señalado acento social, en atención al principio rector que establece el art. 47 de la Norma fundamental, siendo así que uno y otro aspecto -el económico y el social- se revelan difícilmente separables. Sin embargo, el art. 47 no constituye por sí mismo un título competencial autónomo en favor del Estado, sino un mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos ( art. 53 de la Constitución), en el ejercicio de sus respectivas competencias.
Por lo que se refiere al art. 149.1.1, éste faculta al Estado para regular las condiciones no ya que establezcan, sino que garanticen la igualdad sustancial de los españoles en el ejercicio de los derechos constitucionales. Pero esta función de garantía básica en lo que atañe al derecho a disfrutar de una vivienda digna, es la que puede y debe desempeñar el Estado al instrumentar sus competencias sobre las bases y coordinación de la planificación económica del subsector vivienda y sobre las bases de ordenación del crédito. En otros términos, como declaramos en nuestra STC 146/1986, de 25 de noviembre, «la persecución del interés general -en este caso, el relativo a la garantía de una vivienda adecuada para todos los españoles- se ha de materializar «a través de», no «a pesar de» los sistemas de reparto de competencias articulados en la C.E. (fundamento jurídico 3.°), de manera que la promoción de la igualdad sustancial y la acción estatal destinada al efecto «debe desplegarse teniendo en cuenta las peculiaridades de un sistema de autonomías territoriales» (fundamento jurídico 4.°)».
Así mismo, se ha considerado -entre otras en las SSTC 150/2012, de 5 de julio, FJ 4 y 227/2012, de 29 de noviembre, FJ 5, STC 3/2013, de 17 de enero f.j 8- que esta competencia no puede operar como una especie de título horizontal, capaz de introducirse en cualquier materia o sector del ordenamiento. Por ello se ha entendido, desde el aspecto de su delimitación negativa, que la regulación ex art. 149.1.1 CE no puede suponer una normación completa y acabada del derecho y deber de que se trate pudiendo las Comunidades Autónomas, en la medida en que tengan competencia sobre la materia, aprobar normas atinentes al régimen jurídico de ese derecho. Además, y, en cuanto a su delimitación positiva, se ha exigido una directa relación entre las condiciones básicas y el contenido primario del derecho o posiciones jurídicas fundamentales y que resultan imprescindibles para garantizar la igualdad pues, si por condiciones básicas hubiera de entenderse cualquier condición material, obligado sería concluir que esa interpretación tan amplia habría de conducir a un solapamiento con otras competencias estatales explicitadas en el art. 149.1 CE o, lo que es peor, a una invasión de las competencias autonómicas ( STC 184/2012, de 17 de octubre, FJ 3).
En definitiva, tal y como señala la STC 65/2020, de 18 de junio, f.j 7.E y recuerda la STC 79/2024, de 21 de mayo, f.j 3, «la competencia estatal sobre la regulación de las «condiciones básicas» que garanticen la igualdad en el ejercicio de derechos y en el cumplimiento de deberes constitucionales, a su vez, «se limita al establecimiento de las condiciones básicas imprescindibles o necesarias para garantizar la igualdad, por lo que su regulación no puede suponer una normación completa y acabada del derecho o deber de que se trate»».
Es por ello, que la invocación de este título competencial resulta insuficiente para amparar una normativa, como la ahora analizada, que de forma exhaustiva regula el registro único de arrendamientos de corta duración, excediéndose de lo que constituyen medidas destinadas a garantizar las condiciones básicas imprescindibles o necesarias para garantizar la igualdad. En este caso, la normativa analizada no busca establecer estas condiciones básicas en relación a la vivienda de los ciudadanos sino una regulación detallada sobre la inscripción en un registro nacional que trata de proporcionar información a las Administraciones públicas que les permita desarrollar sus políticas públicas.
D)»Estadística para fines estatales» ( art. 149.1 31 CE).
Este título competencial no ampara las disposiciones del Real Decreto referidas al procedimiento de registro único al no guardar relación directa con dichas previsiones, pero da cobertura al art. 11 del Real Decreto impugnado en la medida en que, conectado con la ventanilla única digital, permite transmitir a los organismos nacionales (Instituto Nacional de Estadista) autonómicos caso de haber sido creados (Institutos de estadística autonómicos) y europeos (Eurostat) los datos obtenidos respecto de cada unidad en particular los referidos a la actividad, numero de registro, municipio donde se ubique la unidad y el número máximo de personas que se pueden alojar. Se trata de una comunicación a efectos meramente estadísticos, amparada por el titulo competencial contenido en el art. 149.1.13 CE «Estadística para fines estatales».
Tampoco se advierte exceso competencial alguno en relación con la previsión contenida en el art. 11.1 del Real Decreto impugnado en cuanto permite que el Instituto Nacional de Estadística pueda suscribir o ampliar sus convenios o instrumentos de colaboración con el Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles «para facilitar estadísticas sujetas a una noma de derecho de la Unión Europea o que se encuentren incluidas en los instrumentos de programación estadística legalmente previstos». Previsión que no solo queda amparada en el titulo competencial citado sino en las relaciones de mutua colaboración y cooperación entre organismos públicos y en el cumplimiento de las previsiones que pudieran establecerse a nivel de la Unión Europea.
En conclusión, este Tribunal considera que el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración.
Consideramos, sin embargo, que ostenta competencia para regular las previsiones referidas a la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos, tal y como se ha tenido ocasión de razonar lo largo de esta sentencia.
Por todo lo expuesto, procede estimar parcialmente el recurso contencioso administrativo sin imponer las costas a ninguna de las partes.
FALLO:
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido
Que debemos Estimar en parte el recurso interpuesto por el representante legal de la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, publicado en el BOE del 24 de diciembre de 2024, y, en consecuencia:
Anular los preceptos del Real Decreto impugnado referidos al procedimiento de registro único de arrendamientos y la obligación de la inscripción en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles para obtener un numero de registro que permita ofrecer los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración a través de las plataformas en línea. En concreto, se anulan los siguientes preceptos: art. 1 (en cuanto hace referencia al desarrollo del procedimiento de registro único de arrendamientos) art. 2 apartados f), i) y j) (este último en lo relativo a los procedimientos de registro), art. 5, art. 6 (en lo relativo al procedimiento de registro único), art. 8, art. 9, art. 10, art. 12.b) y c), Disp. Adicional Segunda, Disposición Final Primera (en relación con los títulos que amparan la competencia para regular el procedimiento de registro único), y cualesquiera otras previsiones o menciones referidas al registro único contenidas en otros apartados de este Real Decreto.
Desestimar el recurso en todo lo demás.
No imponer las costas a ninguna de las partes.